¿Problemas con el pago de la hipoteca?

En los últimos meses, y a raíz del impacto que está teniendo la actual crisis derivada del COVID-19, estamos recibiendo muchas consultas sobre la protección legal a los deudores hipotecarios en el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Cada vez más personas tienen dificultades con su deuda con la hipoteca. Por este motivo, desde nuestro despacho de abogados en Pamplona os explicamos la protección que brinda a este colectivo el denominado Código de Buenas Prácticas Bancarias. 

QUÉ ES EL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS

El denominado “Código de Buenas Prácticas Bancarias”, técnicamente está regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y en resumen recoge:

QUIEN PUEDE ACOGERSE AL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS

En síntesis, y sin tener en cuenta alguna excepción prevista en el Código, se podrán acoger a las ayudas que brinda este Código los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca inmobiliaria sobre su vivienda habitual, que reúnan los siguientes requisitos:

  1. Qué el conjunto de los ingresos de los miembros de la Unidad Familiar no supere tres veces el IPREM (Índice Público de Renta de Efectos Múltiples) anual en catorce pagas. Este límite podrá variar en caso de discapacidad de alguno de los miembros de la Unidad Familiar o deudor principal.
  2. Que en los cuatro años anteriores al momento de solicitar esta protección, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido en dicho periodo circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, en los términos del Real Decreto Ley 6/2012. 
  3. Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la Unidad Familiar. 

DEUDA CON HIPOTECA: PROTECCIÓN DEL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS. 

El objetivo del Código de Buenas Prácticas Bancarias es ofrecerle UNA AYUDA al deudor hipotecario que no tiene recursos económicos. Esta ayuda se puede materializar de dos maneras:

  • Mediante una reestructuración de la deuda hipotecaria.
  • Mediante mecanismos de flexibilización de los procesos de ejecución hipotecaria. 

Te los explicamos a continuación.

REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA EN EL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS

El primero de los mecanismos de ayuda, es reestructurar la deuda hipotecaria. Para ello, el Código de Buenas Prácticas Bancarias ofrece las siguientes medidas:

  1. Una Carencia en la amortización del capital con una duración de cinco años. 
  2. Una ampliación del plazo del préstamo, hasta un total de 40 años a contar desde que concedió el préstamo. 
  3. Una reducción del tipo de interés, a un EURIBOR + 0,25% durante el plazo de carencia. 
  4. Inaplicación de la cláusula suelo, si la hubiere. 

Estas medidas tienen como objetivo aliviar temporalmente la difícil situación económica del deudor hipotecario. Sin embargo, como se puede ver, no solucionarán el problema de la deuda hipotecaria si la económica de la Unidad Familiar no mejora a corto/medio plazo. 

Para aquellos casos en los que estas medidas resulten inviables dada la difícil situación económica de la unidad familiar, se prevé en el Código de Buenas Prácticas Bancarias la posibilidad de aplicar unas medidas complementarias, las cuales ofrecen al deudor hipotecaria una reducción en un 25% del capital, entre otras. 

MEDIDAS SUSTITUTIVAS DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN EL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS

Para aquellos deudores hipotecarios a los que las medidas anteriormente mencionadas no les resulten útiles y se consdieren inviables, el Código de Buenas Prácticas Bancarias regula la posibilidad de acudir a una DACIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA.

Esta posibilidad, lo que le brinda al deudor hipotecario es evitar una ejecución hipotecaria en el Juzgado, con el sobrecoste que ello podría suponerle (costas, etc.). Una dación en pago es dar los bienes que uno tiene, en pago de sus deudas. En este caso, dar a la entidad bancaria la propiedad de la vivienda, a cambio de que se cancele la deuda total. 

DACIÓN EN PAGO CON ALQUILER EN EL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS

Efectivamente, en los casos en los que se solicite, una vez realizada la dación en pago existe la posibilidad de que el deudor hipotecario que ha dado su vivienda en pago de la deuda, pueda permanecer de alquiler en la misma. 

Este alquiler tendrá una serie de particularidades en cuanto al PLAZO Y A LA RENTA:

  • PLAZO: El plazo del alquiler será por tiempo de dos años.
  • CUOTA: La cuota que abonará el inquilino será una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. 

A MODO DE EJEMPLO: Es decir, imaginemos que una vivienda tiene un valor a precio de mercado de 150.000 euros, y se deben 200.000 euros de préstamo. Con la dación en pago, el deudor daría en pago de la deuda su vivienda, y los 50.000 que se quedan sin abonar, se darían por pagados y cancelados. Además de ello, si se solicita un alquiler en los términos del Código de Buenas Prácticas Bancarias, la renta sería de un 3% anual del importe de la deuda en el momento de la dación. La deuda en ese momento era de 200.000 euros. El 3% de 200.000 son 6.000 euros, ANUALES. Lo que supondría una cuota de 500 euros mensuales. 

LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD COMO ALTERNATIVA AL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS

Por otro lado, y si el endeudamiento es mayor de una sola deuda, es recomendable entrar a analizar la posibilidad de acogerse a la denominada «Ley de la Segunda Oportunidad». Una Ley que pretende establecer un mecanismo para cancelar todas las deudas en un sólo proceso. Si quieres información, te recomendamos que entres a otro de nuestros post, en el cual lo explicamos. Pincha en este enlace

Si te interesa saber más sobre el Código de Buenas Prácticas Bancarias, no dudes en ponerte en contacto con nuestro despacho de abogados en Pamplona.

NOTA: Este post es un reflejo de la normativa y jurisprudencia publicada al momento de redactarse el mismo, con un afán divulgativo e informativo, por lo que no es aplicable de forma genérica. Cada caso tiene su propia particularidad. Es imprescindible estudiar individualmente cada situación antes de iniciar una actuación judicial o extrajudicial.

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