Gastos de formalización de hipoteca ¿Merece la pena reclamar?

 

«¡Hola! me gustaría reclamar los gastos de formalización de hipoteca, que pasos hay que dar para recuperar el dinero?»

«Estate quieto, no des un paso más. ¡Espera!»

Es la pregunta que muchos de nuestros clientes nos están haciendo desde hace varios meses. Y a la que vamos a contestar con este post, pudiendo resumirlo en una sola palabra: «ESPERAR».

Continuar leyendo «Gastos de formalización de hipoteca ¿Merece la pena reclamar?»

Artículos relacionados

Herencia sin testamento en Navarra ¿Qué pasa cuando un navarro fallece sin testamento?

HERENCIA SIN TESTAMENTO EN NAVARRA

Hoy vamos a tratar un tema que se da con frecuencia: fallecer sin haber otorgado testamento.

¿Qué ocurre cuando un navarro fallece sin testamento? ¿Quien hereda sus bienes? ¿Es mejor otorgar testamento?

3 simples preguntas, que intentaremos responder de  la forma más sencilla posible.

Continuar leyendo «Herencia sin testamento en Navarra ¿Qué pasa cuando un navarro fallece sin testamento?»

Artículos relacionados

¡¡¡CASO REAL!!! Cláusula suelo: Sentencia declara nulo el acuerdo privado de Caja Rural de Navarra

Cláusula suelo en tu hipoteca … acuerdo privado de novación de la cláusula suelo …  préstamo cancelado…

¡Tranquilidad!

Ninguna de estos 3 escenarios supone un hándicap a la hora de recuperar TU DINERO.

El pasado 13 de diciembre de 2017 el Juzgado de Primera Instancia nº8 de Donostia estimó íntegramente la demanda interpuesta por cláusula suelo, declarando nulo el acuerdo privado de la cláusula suelo firmado entre el cliente y el banco. (Dejamos la Sentencia  al final del post por si quieres echarle un vistazo).

La entidad condenada en este caso ha sido la Caja Rural de Navarra, “top 10” de las entidades que utilizan este tipo de cláusulas.  Además, el préstamo se había cancelado en el año 2016, por lo que, ni el acuerdo privado de novación firmado a posteriori, ni el hecho de encontrarse cancelado el préstamo han supuesto un “hándicap” para obtener la nulidad y recuperar el dinero pagado de más.

 

»     ACUERDO PRIVADO CLÁUSULA SUELO CON CAJA RURAL DE NAVARRA

 

Como bien se expone en la sentencia, lo importante para determinar la nulidad de la cláusula suelo, y el acuerdo firmado con posterioridad es la trasparencia con la que se comercializó el préstamo en su día. Es decir, si se informó o no al cliente de tal manera que tuviera pleno conocimiento de la cláusula suelo y su funcionamiento en la práctica. En el caso de que no se comercializase con trasparencia, la cláusula debe declarase nula por abusiva, según la famosa sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.

 

»     EL ACUERDO PRIVADO DE NOVACIÓN, NULO TAMBIÉN

 

Así es, si se declara nula la cláusula suelo por falta de transparencia en la comercialización, el acuerdo firmado a posteriori se declarará nulo también. Así lo defendió el Tribunal Supremo en su reciente sentencia 558/2017 de 16 de octubre. Argumentos que hace suyos plenamente el Juzgado número 8 de Donostia, que concluye:

“Pues bien, en el caso de autos ya hemos establecido que la cláusula de limitación del interés variable es abusiva, y por ende, nula de pleno derecho. La nulidad absoluta no es susceptible de convalidación y por tanto todos los intentos posteriores de subsanación de dicha nulidad carecen de validez.

La novación adolece de los mismo vicios que la obligación novada, por tanto la novación también es nula de pleno derecho”.

 

»    RENUNCIA A RECLAMAR LA CLÁUSULA SUELO

 

Por si fuera poco, Caja Rural de Navarra incluye en sus acuerdos privados de novación de la cláusula suelo, la renuncia a reclamar lo pagado de más por esta cláusula. Renuncia de acciones que el Juez, por el mismo motivo que en el párrafo anterior, entiende que no debe producir ningún efecto, al provenir de una cláusula abusiva y consecuentemente nula de pleno derecho.

Además, añade:

“No obstante, cabe recordar que el artículo 10 del TRLGDCU es claro en este sentido, así establece que la renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores es nula, siendo, asimismo, los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil”.

En otras palabras: la renuncia de acciones que incluye Caja Rural de Navarra en sus acuerdos privados, según la normativa de consumidores, está expresamente prohibida, y por lo tanto, debe declararse nula.

 

     ¿Y QUE HA GANADO EL CLIENTE EN ESTE CASO?

 

En este caso, al estimarse íntegramente la demanda se ha conseguido eliminar tanto la cláusula suelo, como el acuerdo privado de novación. Además, se ha conseguido recuperar  las cantidades cobradas de más por la aplicación de esta cláusula y el posterior acuerdo, desde la suscripción del contrato, es decir, 17 de noviembre de 2007.

 

Si firmaste un préstamo con cláusula suelo, o has firmado en los últimos años un acuerdo de novación de la cláusula, ponte en contacto con nosotros y conoce tus derechos. Te podemos ayudar, somos expertos en derecho bancario y claúsulas suelo.

 

SENTENCIA J1INST. N.8 DE DONOSTI: Si quieres disponer de la Sentencia analizada, escribe sin compromiso a fermin@recaldeainciburu.es. para que permita el acceso a la misma.

.

.

.

.

.
Fermín Ainciburu
29/12/2017

 

Artículos relacionados

Lo que tu banco no quiere que sepas: 10 cláusulas abusivas que desearás no haber visto nunca en tu hipoteca

 

 

Y TÚ… ¿CUÁLES TIENES?

 

¿Conoces la realidad de tu hipoteca? ¿Tienes cláusulas abusivas? Seguro que localizas en tu préstamo alguna de las siguientes:

 

       1.- Cláusula suelo:

El fichaje estrella de la banca. El auténtico “pichichi” de la Liga bancaria. Archiconocida en la actualidad, supone la aplicación de un límite a la variabilidad del tipo de interés de una hipoteca, A LA BAJA.

No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés ordinario anual nominal mínimo aplicable en este contrato será del 4,500%.” (Por ejemplo).

Lo fundamental para declarar la nulidad de la misma es la falta de comercialización transparente en la “negociación” previa a la firma de la hipoteca. La inmensa mayoría se declaran nulas por no ajustarse la comercialización a los filtros de transparencia establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.

 

       2.- Cláusula de redondeo al alza:

 

Un clásico en la plantilla bancaria. Una cláusula “de ataque”, el delantero del equipo. Esta cláusula suele tener una redacción similar a la siguiente:

Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo superior de dicho cuarto de punto porcentual.”

 

Su significado es fácil de entender. Sencillamente se redondeará el tipo de interés de tu hipoteca al alza, pero no a la baja. Declarada abusiva y consecuentemente nula en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2011 (RJ 2011\1833).

 

       3.- Cláusula cero:

 

Una variante de la cláusula suelo. Una cláusula más “defensiva” que “ofensiva”,  supone al igual que ésta última, una limitación a la variabilidad del tipo de interés de la hipoteca. Introducida en muchos acuerdos privados de “eliminación” de la cláusula suelo, imposibilita la variación del tipo de interés por debajo del 0,00%.

 

       4.- Cláusula de interés moratorio:

 

Una cláusula sancionadora. Aplicándose esta cláusula, el banco te sanciona imponiéndote un recargo por cada día de demora en el pago. Evidentemente, aplican tipos excesivos (el 18% es un clásico…), declarados abusivos en numerosas sentencias, entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016.

 

Suele redactarse del siguiente modo:

 

“En el caso de no efectuarse el pago de las cantidades que por principal, intereses y comisiones deba satisfacer la parte prestataria en las fechas y condiciones pactadas, devengarán las mismas, en concepto de MORA, día a día y hasta su total reintegro, sin necesidad de requerimiento alguno, un interés del 18%,…”.

 

        5.- Cláusula de gastos de formalización de hipoteca:

 

El “boom” de esta temporada. Con su inclusión en el contrato, el banco te impone la obligación de pagar todos los gastos que se deriven de la operación, incluso aquellos que le benefician exclusivamente a la entidad (como por ejemplo, la copia autorizada del Notario para el banco). Su repercusión fue desatada por la Sentencia pionera del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015. Sin embargo, todavía se desconoce el alcance real de su abusividad: no existiendo criterios uniformes entre los distintos Juzgados nacionales respecto a qué gastos deben devolverse al cliente, y cuáles no.

 

       6.- Cláusula de comisión por impago de cuotas:

 

Al igual que los intereses moratorios, se trata de una cláusula sancionadora. La “tarjeta roja” de las hipotecas. Supone el cobro de una cantidad de dinero, que oscila entre los 20 euros hasta los 35 euros (o más) por cada vez que se produzca un impago de la cuota. Aunque sea de un día. Es igual, la aplicarán automáticamente.

 

Declarada como cláusula abusviva en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª) Auto núm. 493 de 24 septiembre de 2014, y se declarará en aquellos casos en los que se cobre cualquier cantidad sin haber prestado servicio alguno por parte del banco que justifique dicha cantidad.

 

        7.- Cláusula de prohibición de arrendar:

 

Así es. En algunas hipotecas se introduce esta cláusula que prohíbe alquilar tu vivienda (aunque sea tuya, y la estés pagando religiosamente), sin el consentimiento del banco.

 

“Obligaciones accesorias. Como obligación personal no inscribible en el Registro de la Propiedad, pactan los otorgantes que la parte hipotecante no podrá arrendar ni enajenar la finca hipotecada, sin el consentimiento previo y escrito del Banco”.

 

       8.- Cláusula que establece el tipo de interés IRPH:

 

Seguido de la cláusula suelo, una de las cláusulas que más beneficios le ha aportado a la banca. Se trata de un tipo de interés de referencia, distinto al Euribor. Más caro que el Euribor.

 

Mientras que el último Euribor publicado es de “-0,156” en negativo, el IRPH se encuentra muy por encima, en concreto en un “1,953”. Lo que supone un incremento NOTABLE de la cuota a pagar.

 

Su redacción no resulta sencilla, puesto que no se identifica en la escritura pública como “IRPH”, sino de la siguiente manera:

 

Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”.

 

Pendiente de que el Tribunal Supremo se pronuncie el próximo 22 de noviembre de 2017 sobre la abusividad de este tipo de interés, ya son muchas las Audiencias Provinciales que han declarado su nulidad. Entre otras, la Audiencia Provincial de Álava, en el Auto número 85, de 10 de marzo de 2016.

 

       9.- Cláusula de renuncia a la comunicación de cesión del crédito:

 

Los bancos juegan con tu deuda: intercambian y ceden sus derechos de crédito a otras empresas (normalmente de recobro). Conocidas como “Fondos Buitre”; Aiqon Capital, Vion, Lindorff, … han llegado a ser los “nuevos acreedores” de la deuda que le debías al banco gracias a esta cláusula, que dice así:

 

“La entidad podrá ceder este préstamo, en todo o en parte, sin previa notificación al deudor, que renuncia al derecho reconocido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria”.

 

Renuncia que por cierto, ha sido cuestionada por la propia Audiencia Provincial de A Coruña en su Sentencia núm. 321/2014 de 22 octubre.

 

¿Y por qué introducen esta cláusula en tu préstamo? ¿Qué podría pasar si te comunican la cesión de tu crédito? Si te interesa, pincha aquí, te lo explicamos.

 

       10. Cláusula de vencimiento anticipado.

 

Supone, nada más y nada menos, la posibilidad para el banco de ejecutar tu préstamo, cuando se produzca un impago por tu parte. Declarada su abusividad en la STJUE 26 de enero de 2017, en la que se recoge que el tribunal nacional debe examinar si la facultad que se concede al banco de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo.

 

Además de estas enumeradas aquí, hay otras muchas cláusulas cuya abusividad ha sido declarada por los tribunales. Si te ha ayudado este post, comparte para ayudar a los tuyos a evitar problemas futuros… y si el problema lo tienes tú,   pincha aquí –> contacta con nosotros y te ayudaremos, somos especialistas en derecho bancario.

 

 


Sentencias mencionadas:

 

  • Redondeo al alza: Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2011 (RJ 2011\1833).
  • Suelo: Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013
  • Cero: Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 11 Octubre de 2016.
  • Moratorios: Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016.
  • Gastos hipoteca: Sentencia pionera del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015
  • Comisión de impago: Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª) Auto núm. 493 de 24 septiembre de 2014
  • IRPH: Audiencia Provincial de Álava, en el Auto número 85, de 10 de marzo de 2016.
  • Vencimiento anticipado: STJUE 26 de enero de 2017

 

 

Fermín Ainciburu
Pub. 13.11.2017.
Artículos relacionados

Acuerdo privado cláusula suelo: claves de la sentencia del Tribunal Supremo que declara su nulidad

¿Tienes cláusula suelo?

¿Firmaste un acuerdo privado cláusula suelo?

¿Renunciaste a reclamar las cantidades pagadas de más por la cláusula suelo?

 

Si tienes estos tres “ingredientes”, ya puedes reclamar.

El pasado 16 de Octubre de 2017, el Tribunal Supremo declaró nulo el acuerdo privado de cláusula suelo que firmó un consumidor con su entidad.

 

Buena noticia para los consumidores con acuerdo privado cláusula suelo 

La nulidad de estos acuerdos privados de cláusula suelo, como tal, no es especialmente novedosa. Numerosas Audiencias Provinciales ya llevaban 2 años declarando la nulidad de estos acuerdos privados, pero todavía no teníamos una sentencia del Tribunal Supremo.

 

Importancia de la sentencia nº 558/2017: ¿Y por qué es tan importante esta última sentencia?

Muy sencillo. El Tribunal Supremo es el órgano superior jerárquico nacional. Eso supone que los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales deben respetar lo que el Tribunal Supremo defiende en sus sentencias. Deben respetar su opinión, y juzgar siguiendo su mismo criterio.

 

Qué opina el Supremo sobre el acuerdo privado de cláusula suelo 

El alto tribunal lo deja claro en su sentencia. Si la cláusula suelo es nula desde su origen por haberse comercializado de forma NO TRANSPARENTE, el acuerdo privado posterior también es nulo.

Con palabras más técnicas, el Supremo dice:

“Hemos declarado que la nulidad absoluta o de pleno derecho es insubsanable y no permite la convalidación del contrato.”

“La consecuencia de lo expresado es que no resulta correcta la afirmación del Juzgado de Primera Instancia de que el contrato resultó convalidado por la petición de los prestatarios de que se les redujera la cláusula suelo al nivel que tenían los contratos de otros compradores de la misma promoción. La nulidad de la cláusula no ha quedado subsanada.”

 

En definitiva: lo que es nulo no se puede convalidar ni novar, y en caso de que se haya hecho (como se ha intentado hacer con los acuerdos privados de cláusula suelo) no produce efecto alguno.

 

¿Cómo reclamar la nulidad del acuerdo privado de cláusula suelo?

En la teoría, existen dos vías posibles para conseguir eliminar el acuerdo privado. La extrajudicial y la judicial.

Sin embargo, en la práctica la única vía es la judicial. A día de hoy son pocas (y en casos contados) las entidades que están accediendo a resolverlo extrajudicialmente, como ya adelantábamos en el post sobre los acuerdos privados de cláusula suelo. Por lo tanto, la única vía es la judicial. Interponer una demanda en el Juzgado especializado y esperar a la resolución del juez.

Lo bueno de acudir a la vía judicial, es que según el Real Decreto publicado en Enero de este año (que ya lo explicábamos en otra publicación) en caso de obtener más cantidades  en el Juzgado de las que se han obtenido extrajudicialmente, habría condena en costas al banco. O lo que es lo mismo, el banco debe pagar los abogados del consumidor.

 

Consecuencias de la nulidad del acuerdo privado de cláusula suelo 

Y ahora te estarás preguntando… ¿Y entonces, si el Juez me da la razón, como queda mi caso después de obtener sentencia favorable?

1º El contrato de préstamo sigue en vigor sin la cláusula suelo.

2º El acuerdo privado de la cláusula suelo queda sin efecto.

3º La entidad te devuelve el dinero que ha supuesto la aplicación de la cláusula suelo.

4º Si el acuerdo privado consistía en imponerte un tipo fijo, o diferencial más alto, que te haya causado un perjuicio económico, la entidad debe abonarte también dicha cantidad.

 

Si este es tu caso y quieres reclamar, es este el momento. No esperes más y  contacta con nosotros, te queremos ayudar con tu cláusula suelo.

 

Acceder a la Sentencia del Tribunal Supremo nº 558/2017 de 16 de Octubre: pincha aquí.

.

.

.

 

Fermín Ainciburu
Pub. 30.10.2017.
Artículos relacionados

Declarar nulo el acuerdo privado cláusula suelo ¿Qué hacer?

¿Has firmado un acuerdo privado sobre la cláusula suelo con tu banco? ¿Has firmado la renuncia a reclamar el dinero pagado de más por la cláusula suelo? Si la respuesta es que sí… este post te interesa. Te lo explico.

 

Acuerdo privado sobre la cláusula suelo.

A lo largo del año 2015 y 2016, los bancos han ofrecido a sus clientes eliminar la cláusula suelo de sus préstamos. ¿De forma altruista? Evidentemente NO. A cambio de firmar un acuerdo privado sobre la cláusula suelo, renunciando a reclamar todo el dinero pagado de más. En estos acuerdos, el contenido es similar:

  • El banco se compromete a eliminar tu cláusula suelo.
  • El cliente se compromete a renunciar y no reclamar el dinero pagado de más por la cláusula suelo.

Y ahora viene la pregunta del millón…

 

¿Es posible anular ese acuerdo privado sobre la cláusula suelo?

¿Y la renuncia a no reclamar el dinero… también? ¿Y recuperar lo pagado de más?

La respuesta a estas tres preguntas es única: sí, sí y sí.

Sí que es posible declarar nulo ese acuerdo que firmaste. Así como reclamar lo pagado de más aunque hayas firmado un pacto de este tipo. Y lo mejor de todo es que no lo digo yo, lo dice el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Pamplona. (El Juzgado especializado para las cláusulas suelo).

 

Juzgado nº7 de Pamplona.

En una de sus últimas sentencias, este Juzgado anula un acuerdo firmado por un cliente de Caja Rural de Navarra. El Juez argumenta:“una cláusula que adolece de nulidad absoluta y radical no es susceptible de ser subsanada ni confirmada». «Por cuanto lo nulo no produce efecto alguno”. Y defiende que “no se puede pretender una sanación de una cláusula que es radicalmente nula». «Y que, por abusiva, no puede producir efecto alguno. siendo que el negocio convalidante es nulo si el que pretende convalidar adolece de nulidad radical”.

En síntesis, que lo que es nulo no produce efecto alguno. No se puede ni confirmar ni convalidar. No se puede novar. En un idioma legible: no se puede modificar mediante un acuerdo privado eliminando el suelo.

Si cuando firmaste el préstamo no te informaron sobre la cláusula suelo, se podría anular el acuerdo que firmaste a posteriori. Desde luego que esta sentencia supone un duro revés para el banco. Sin embargo, esta sentencia del Juzgado nº7 de Pamplona no hace sino reproducir lo que ya venían dictando numerosas Audiencias Provinciales.

Criterio de las Audiencias Provinciales sobre los acuerdos privados de cláusula suelo.

  • Audiencia provincial de Zaragoza, sentencia número 478 de fecha 11 de octubre de 2016. Esta sentencia, publicada el año pasado, fue de las primeras en tratar y anular con contundencia un acuerdo privado sobre la cláusula suelo. Concluye esta sentencia que «no puede ser admitida la renuncia a la aplicación de la cláusula tachada de nula o la novación de la misma por otra más favorable al consumidor como causa de enervación de la apariencia de buen derecho.»

 

  • Audiencia Provincial de Vizcaya, sentencia número 167 de fecha 25 de marzo de 2015. En la que se dice que la oferta para rebajar temporalmente la cláusula suelo no puede interpretarse como prueba de cierta negociación, sino todo lo contrario, «como circunstancia que releja la falta de transparencia con la que se introdujo la cláusula suelo.»

 

  • Audiencia provincial de Valladolid, sentencia número 42 de fecha 26 de enero de 2017. En esta sentencia, el Juez declara que «ante la postura que mantiene el TS en el sentido de que la declaración de la nulidad de una cláusula supone también la nulidad de la novación , porque no se puede sostener la novación de una clausula nula.»

 

  • Audiencia Provincial de Salamanca, sentencia número 520 de 19 de diciembre de 2016. En la que el Juez entiende que la nulidad de la cláusula era conocida por las entidades, declarando que «el banco ha reconocido implícitamente (la nulidad de la cláusula), desde el momento en el que, a partir de 2014, suprimió la cláusula». Continúa el argumento defendiendo que el consentimiento dado por el consumidor en el acuerdo privado cláusula suelo era «obviamente un consentimiento viciado, viciado y resignado frente a la entidad bancaria, sin mayores opciones».

 

  • Audiencia Provincial de Navarra sentencia número 43 de fecha 1 de febrero de 2016. Efectivamente, en Navarra contamos con una única sentencia que ha tratado un asunto de este tipo. En ella, se analiza un acuerdo privado firmado por un cliente de Caja Rural de Navarra reduciéndola del 2,75% al 2,25%. Sin embargo, se echa en falta un análisis más exhaustivo sobre la novación pactada. Pero no es un mal precedente. por algo se empieza.

 

Como anular el acuerdo privado sobre la cláusula suelo.

Como sabrás, en enero de este año 2017 entró en vigor el Real Decreto que establece un mecanismo extrajudicial para reclamar la cláusula suelo. Sin embargo, la gran mayoría de los clientes que han firmado un acuerdo de este tipo, han visto rechazada su reclamación (como ya te advertíamos en el post publicado sobre el mecanismo extrajudicial cláusula suelo). La entidad responde algo así:

“El motivo del rechazo a su solicitud es el siguiente:

Formalización de un acuerdo específico de eliminación de la cláusula suelo pactada en su préstamo. con carácter previo a esta reclamación,. que puso fin a la aplicación de la cláusula suelo y a cualquier concepto relativo a dicha cláusula.”

 

Por lo que la solución a tu problema se encuentra en el Juzgado. La vía judicial es la única vía para poder tumbar el acuerdo y recuperar todo el dinero que has pagado de más. Además, con la decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la retroactividad total, las cantidades que has pagado de más serán elevadas. Para ello, es necesario estar bien asesorado y contar con profesionales con experiencia en este sector.

Nuestro despacho, Recalde Ainciburu Abogados, es especialista en Derecho bancario y cláusulas suelo. Cuenta con una gran experiencia en cláusulas suelo, habiendo llevado con éxito la defensa de sus clientes y obteniendo el dinero que han pagado de más.

Si has firmado un acuerdo privado sobre la cláusula suelo renunciando a reclamar tu dinero  contacta con nosotros. Queremos ayudarte.

 

Fermín Ainciburu
Pub. 16/06/2017
Artículos relacionados

Cláusula suelo: ¿Qué hacer ante el fracaso del Real Decreto?

Si tienes cláusula suelo en tu hipoteca, te estarás preguntando “¿Y ahora qué hago para recuperar mi dinero?”

Hace más de tres meses que se implantó el Real Decreto para reclamar las cláusulas suelo y los resultados positivos brillan por su ausencia. Lo que se presentaba como LA solución ha terminado siendo EL fracaso.

Las entidades siguen defendiendo su postura. ¿Y el consumidor? El consumidor… sigue perdido en el “laberinto” creado por el Real Decreto, intentando recuperar lo que ha pagado de más.

Análisis de las propuestas del banco 

La generosidad de las entidades en sus propuestas está dejando mucho que desear, pudiéndolas resumir en las siguientes:

  1. Devolución de lo cobrado de más. Si te han devuelto lo que has pagado de más por la cláusula suelo, estás de suerte (suerte relativa, evidentemente). No son muchos los clientes que están teniendo este tipo de propuesta. Sin embargo, es recomendable que compruebes que lo devuelto es el 100% de lo que te han cobrado por el suelo. (Ya que hay entidades que están ofreciendo incluso menos de un tercio del total de las cantidades).
  2. Reducción del tipo de interés aplicable. La propuesta “estrella” de las entidades, el “top ventas” de los bancos. Consiste en reducir el diferencial del préstamo con el objetivo de pagar a largo plazo lo cobrado de más.

 

Pero cuidado, que esta opción tiene trampa. Te lo explico:

 

En primer lugar, el banco realiza una simulación a largo plazo, con un tipo de referencia EURIBOR (Euribor = variable). Pero… ¿Cómo puede hacerlo, si la evolución del EURIBOR a largo plazo es imposible de saber? Pues eso… no puede hacerlo. Es decir, sencillamente se lo están inventando. (Sí sí, tal cual).

En segundo lugar, el plazo de la propuesta. El banco te ofrece un pago a largo plazo. Imagínate que te quedan 15 años de hipoteca, te ofrecerán un pago en 15 años. Sin embargo… ¿Qué pasa si por lo que sea, amortizas antes el préstamo?. ¿Te devolverán lo que no has recuperado hasta esa fecha? Evidentemente NO.

Por no hablar de que los 10.000 euros del año 2017, no son los 10.000 euros del año 2032. Ya que la inflación del dinero supone la pérdida de valor de este. De tal manera que el banco, en el fondo te estará devolviendo menos de lo que te cobró por la cláusula suelo.

 

  1. Respuesta negativa. Pensada para aquellos que firmasteis un acuerdo con el banco eliminando la cláusula suelo. La entidad rechazará tu solicitud alegando que existe un acuerdo específico al respecto, y san se acabó. Sin embargo, ya son varias las Audiencias Provinciales que están declarando nulos este tipo de pactos. Entre ellas, las Audiencias Provinciales de Salamanca, Valladolid, Vizcaya, Zaragoza y Navarra (de momento).

 

  1. Sin respuesta. Si han transcurrido más de tres meses desde que presentaste la reclamación en el banco…lo más probable es que no te vayan a responder.

 

Qué hacer para recuperar el dinero de la cláusula suelo

Llegados a este punto sólo existe una vía posible, la judicial. El Real Decreto poco ha aportado al consumidor. Si bien es cierto que sí que se puede destacar algo positivo. Si en el juzgado obtenemos más de lo que han ofrecido extrajudicialmente, la condena en costas al banco es automática. Tendrán que pagar tu abogado y procurador.

En cualquier caso, es evidente que las entidades siguen sin actuar con la transparencia esperada y exigida por el Supremo. Es por ello por lo que estar bien asesorado es imprescindible. Recalde Ainciburu Abogados somos especialistas en Derecho Bancario y cláusulas suelo. Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, contacta con nosotros. Llámanos y cuéntanos tu caso. Te podemos ayudar.

.
.
.
.
 .

 

30/05/2017
Artículos relacionados

Herencias en Navarra.- ¿Renunciar a una herencia? Vídeo de la tertulia

En primer lugar se plantean las siguientes preguntas: ¿Las herencias en Navarra tienen particularidades? ¿Renunciar a una herencia? ¿Cuánto cuesta heredar? ¿Puede una herencia llegar a ser un «regalo envenenado»? ¿Qué hacer ante una eventual aceptación de herencia?

Todas estas preguntas y muchas más se tratan en la tertulia promovida por Navarra Televisión en la que participó nuestro abogado Pedro J. Martínez Recalde. Aclara todas tus dudas… y si después de verlo te surgen más….no dudes en contactar con nosotros para que te podamos asesorar y ayudar sobre herencias.

Tertulia sobre las herencias en navarra: Navarra TV «LA MUGA»

 

Pub. 05/04/2017

Artículos relacionados

Fondo buitre: cancela tu deuda y mándalo a volar.

fondo buitre

Un buen día recibes una carta en el buzón. El remitente tiene nombre Europeo, estás seguro de que nunca antes has leído esa denominación. En su carta, se dirigen a ti como si les debieras algo. Se hacen pasar por “tu banco de toda la vida”, exigiéndote algo que no les debes.

¿O igual sí?

Entonces empiezas a recordar aquella noticia del periódico en la que hablaban de empresas que compraban deuda a los bancos. Visualizas aquel telediario en el cual se alertaba de la existencia de ciertas empresas denominadas «fondos buitre». Advertían que estaban inundando los juzgados para cobrar unos créditos cedidos por las entidades “de toda la vida”.

Y como si de la película de Poltergeist se tratara… retumba en tu cabeza la frase «¡Ya están aquí!».

Su carta de presentación, más digna de “El padrino” que de una sociedad mercantil, trae un mensaje cristalino. Podríamos resumirlo como algo así: “Estimado deudor, ahora me debe a mí el dinero y no a su banco de toda la vida. Pero no se preocupe, le haré una oferta que no podrá rechazar.”

Y entonces piensas…. «Houston, tenemos un problema.»

Dejando a un lado los símiles cinematográficos… déjame decirte algo importante: el problema lo tienen ellos, no tú. Te lo explico:

En primer lugar, para que tengas mayor conocimiento sobre lo que estamos hablando, te voy a explicar brevemente qué es un fondo buitre y cuál es su modus operandi.

Un fondo buitre es una empresa, un fondo de capital riesgo que compra en el mercado una deuda de otra empresa (en este caso, una entidad bancaria) a un porcentaje muy inferior a su valor nominal, para luego pleitear y cobrarla por el mayor valor posible.

Entre las más conocidas; Aiqon Capital Lux, Lindorff, Cerberus, etc. En definitiva, sociedades que trabajan las 24 horas del día persiguiendo tus deudas. Auténticos “carroñeros” insaciables al acecho de su próxima presa (o deuda, en este caso), cuyo único objetivo es: cobrar, cobrar y cobrar.

La rentabilidad de su actividad se basa en adquirir los derechos de crédito de los bancos, con una rebaja sustancial, para después reclamarte a ti un importe notoriamente superior al que ellos abonaron al banco por tu deuda, y así, generar rentabilidad.
¿Un negocio redondo para ellos verdad?

 

Pues no. Pero está claro que eso es lo que quieren que tú creas. Que su negoció es redondo y que te tienen atado de manos y pies, sin escapatoria. Sin embargo, la realidad de su negocio es muy distinta. ¿Por qué? Te lo explico:

Según la normativa vigente, es posible extinguir tu deuda pagando exactamente el mismo importe que abonó en su día el fondo buitre a “tu banco de toda la vida” por ella, más los gastos e intereses ocasionados.

Y te estarás preguntando ¿Y ya? ¿Eso es posible?

Sí, eso es posible, y lo estamos haciendo.

Además, si tienes la condición foral de Navarro, cuentas con una ventaja jurídica que te puede beneficiar y mucho. Mientras que la regulación estatal del Código Civil exige que el crédito en cuestión tenga el carácter de “litigioso” (Artículo 1.535 CC), en el Fuero Nuevo de Navarra no existe tal exigencia. De tal manera que entran dentro de esta solución todo tipo de créditos, litigiosos y no.

Eso sí, debes tener cuidado si tu crédito se encuentra judicializado, ya que en ese caso ¡solo tienes 9 días para oponerte al mismo y poder conseguir una solución favorable!

Como puedes comprobar, si pretendes poner fin a tu deuda enfrentándote a este tipo de fondos, es muy importante estar bien asesorado. Tanto para obtener un buen resultado en la negociación que pueda surgir, como para tener la tranquilidad de que las gestiones que se tienen que realizar para cancelar la deuda se hagan correctamente y conforme a Derecho, es necesario estar en manos de profesionales.
Estar bien asesorado y respaldado por profesionales, fundamental.

Es crucial, en este tipo de casos, ajustar los términos del contrato al que se pueda llegar, así como tener la seguridad de que se han presentado correctamente todos los escritos en el Juzgado correspondiente (de cara a evitar ulteriores reclamaciones por el mismo concepto).

Desde nuestro despacho hemos llevado con éxito numerosos expedientes de cesión de créditos, obteniendo para nuestros clientes una solución rápida y eficaz. No dudes en ponerte en contacto con nosotros y déjanos ayudarte.

 

Normativa/artículos citados en el texto: artículo 1535 del Código Civil

Fuero Nuevo de Navarra: Fuero Nuevo de Navarra

Si te interesa leer más sobre Fondo buitre: Cesión de créditos a fondos buitre (Por Pedro J. Martínez Recalde)

.

.

.

Fermín Ainciburu
Pub. 27/02/2017
Artículos relacionados

Herencias en Navarra: ¡Dentro vídeo!

 

¿Eres Navarro y quieres conocer como se regulan las herencias en nuestra Comunidad ? Atento a esta entrevista, realizada a nuestro abogado Pedro J. Martínez Recalde sobre las herencias en Navarra, una buena oportunidad para ponerte al día en este tema:

 

 

 

 

Artículos relacionados