Lo que tu banco no quiere que sepas: 10 cláusulas abusivas que desearás no haber visto nunca en tu hipoteca

 

 

Y TÚ… ¿CUÁLES TIENES?

 

¿Conoces la realidad de tu hipoteca? ¿Tienes cláusulas abusivas? Seguro que localizas en tu préstamo alguna de las siguientes:

 

       1.- Cláusula suelo:

El fichaje estrella de la banca. El auténtico “pichichi” de la Liga bancaria. Archiconocida en la actualidad, supone la aplicación de un límite a la variabilidad del tipo de interés de una hipoteca, A LA BAJA.

No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés ordinario anual nominal mínimo aplicable en este contrato será del 4,500%.” (Por ejemplo).

Lo fundamental para declarar la nulidad de la misma es la falta de comercialización transparente en la “negociación” previa a la firma de la hipoteca. La inmensa mayoría se declaran nulas por no ajustarse la comercialización a los filtros de transparencia establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.

 

       2.- Cláusula de redondeo al alza:

 

Un clásico en la plantilla bancaria. Una cláusula “de ataque”, el delantero del equipo. Esta cláusula suele tener una redacción similar a la siguiente:

Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo superior de dicho cuarto de punto porcentual.”

 

Su significado es fácil de entender. Sencillamente se redondeará el tipo de interés de tu hipoteca al alza, pero no a la baja. Declarada abusiva y consecuentemente nula en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2011 (RJ 2011\1833).

 

       3.- Cláusula cero:

 

Una variante de la cláusula suelo. Una cláusula más “defensiva” que “ofensiva”,  supone al igual que ésta última, una limitación a la variabilidad del tipo de interés de la hipoteca. Introducida en muchos acuerdos privados de “eliminación” de la cláusula suelo, imposibilita la variación del tipo de interés por debajo del 0,00%.

 

       4.- Cláusula de interés moratorio:

 

Una cláusula sancionadora. Aplicándose esta cláusula, el banco te sanciona imponiéndote un recargo por cada día de demora en el pago. Evidentemente, aplican tipos excesivos (el 18% es un clásico…), declarados abusivos en numerosas sentencias, entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016.

 

Suele redactarse del siguiente modo:

 

“En el caso de no efectuarse el pago de las cantidades que por principal, intereses y comisiones deba satisfacer la parte prestataria en las fechas y condiciones pactadas, devengarán las mismas, en concepto de MORA, día a día y hasta su total reintegro, sin necesidad de requerimiento alguno, un interés del 18%,…”.

 

        5.- Cláusula de gastos de formalización de hipoteca:

 

El “boom” de esta temporada. Con su inclusión en el contrato, el banco te impone la obligación de pagar todos los gastos que se deriven de la operación, incluso aquellos que le benefician exclusivamente a la entidad (como por ejemplo, la copia autorizada del Notario para el banco). Su repercusión fue desatada por la Sentencia pionera del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015. Sin embargo, todavía se desconoce el alcance real de su abusividad: no existiendo criterios uniformes entre los distintos Juzgados nacionales respecto a qué gastos deben devolverse al cliente, y cuáles no.

 

       6.- Cláusula de comisión por impago de cuotas:

 

Al igual que los intereses moratorios, se trata de una cláusula sancionadora. La “tarjeta roja” de las hipotecas. Supone el cobro de una cantidad de dinero, que oscila entre los 20 euros hasta los 35 euros (o más) por cada vez que se produzca un impago de la cuota. Aunque sea de un día. Es igual, la aplicarán automáticamente.

 

Declarada como cláusula abusviva en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª) Auto núm. 493 de 24 septiembre de 2014, y se declarará en aquellos casos en los que se cobre cualquier cantidad sin haber prestado servicio alguno por parte del banco que justifique dicha cantidad.

 

        7.- Cláusula de prohibición de arrendar:

 

Así es. En algunas hipotecas se introduce esta cláusula que prohíbe alquilar tu vivienda (aunque sea tuya, y la estés pagando religiosamente), sin el consentimiento del banco.

 

“Obligaciones accesorias. Como obligación personal no inscribible en el Registro de la Propiedad, pactan los otorgantes que la parte hipotecante no podrá arrendar ni enajenar la finca hipotecada, sin el consentimiento previo y escrito del Banco”.

 

       8.- Cláusula que establece el tipo de interés IRPH:

 

Seguido de la cláusula suelo, una de las cláusulas que más beneficios le ha aportado a la banca. Se trata de un tipo de interés de referencia, distinto al Euribor. Más caro que el Euribor.

 

Mientras que el último Euribor publicado es de “-0,156” en negativo, el IRPH se encuentra muy por encima, en concreto en un “1,953”. Lo que supone un incremento NOTABLE de la cuota a pagar.

 

Su redacción no resulta sencilla, puesto que no se identifica en la escritura pública como “IRPH”, sino de la siguiente manera:

 

Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”.

 

Pendiente de que el Tribunal Supremo se pronuncie el próximo 22 de noviembre de 2017 sobre la abusividad de este tipo de interés, ya son muchas las Audiencias Provinciales que han declarado su nulidad. Entre otras, la Audiencia Provincial de Álava, en el Auto número 85, de 10 de marzo de 2016.

 

       9.- Cláusula de renuncia a la comunicación de cesión del crédito:

 

Los bancos juegan con tu deuda: intercambian y ceden sus derechos de crédito a otras empresas (normalmente de recobro). Conocidas como “Fondos Buitre”; Aiqon Capital, Vion, Lindorff, … han llegado a ser los “nuevos acreedores” de la deuda que le debías al banco gracias a esta cláusula, que dice así:

 

“La entidad podrá ceder este préstamo, en todo o en parte, sin previa notificación al deudor, que renuncia al derecho reconocido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria”.

 

Renuncia que por cierto, ha sido cuestionada por la propia Audiencia Provincial de A Coruña en su Sentencia núm. 321/2014 de 22 octubre.

 

¿Y por qué introducen esta cláusula en tu préstamo? ¿Qué podría pasar si te comunican la cesión de tu crédito? Si te interesa, pincha aquí, te lo explicamos.

 

       10. Cláusula de vencimiento anticipado.

 

Supone, nada más y nada menos, la posibilidad para el banco de ejecutar tu préstamo, cuando se produzca un impago por tu parte. Declarada su abusividad en la STJUE 26 de enero de 2017, en la que se recoge que el tribunal nacional debe examinar si la facultad que se concede al banco de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo.

 

Además de estas enumeradas aquí, hay otras muchas cláusulas cuya abusividad ha sido declarada por los tribunales. Si te ha ayudado este post, comparte para ayudar a los tuyos a evitar problemas futuros… y si el problema lo tienes tú,   pincha aquí –> contacta con nosotros y te ayudaremos, somos especialistas en derecho bancario.

 

 


Sentencias mencionadas:

 

  • Redondeo al alza: Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2011 (RJ 2011\1833).
  • Suelo: Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013
  • Cero: Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 11 Octubre de 2016.
  • Moratorios: Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016.
  • Gastos hipoteca: Sentencia pionera del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015
  • Comisión de impago: Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª) Auto núm. 493 de 24 septiembre de 2014
  • IRPH: Audiencia Provincial de Álava, en el Auto número 85, de 10 de marzo de 2016.
  • Vencimiento anticipado: STJUE 26 de enero de 2017

 

 

Fermín Ainciburu
Pub. 13.11.2017.
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